都市計画

掲載日:令和7年4月1日更新

都市計画

都市計画とは、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画です。

都市計画区域

中心の市街地を含み、かつ、自然的及び社会的条件、人口、土地利用、交通量などに関する現況及び推移を勘案して、一体の都市として総合的に整備、開発、保全する必要がある区域を都市計画区域として指定しています。

南魚沼都市計画区域

南魚沼都市計画区域は、自然公園地域、一部の国有林などを除く、行政区域の約70パーセントを指定しています。

• 面積:40,471ヘクタール
• 最終指定年月日:平成19年4月1日

都市計画区域図　北 (PDF 8.32MB)
都市計画区域図　南 (PDF 7.91MB)

区域区分

都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、市街化区域と市街化調整区域との区分（区域区分）を定めることができます。

• 市街化区域:すでに市街地を形成している区域、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
• 市街化調整区域:市街化を抑制すべき区域

非線引き都市計画区域

南魚沼都市計画区域は、可住地のすべてが、市街化区域、市街化調整区域が区域区分されていない（線引きがされていない）非線引き都市計画区域です。

地域地区

南魚沼都市計画区域で指定している地域地区は、「用途地域」「特別用途地区」「準防火地域」の3種類です。

用途地域

地域の特性に応じて、建築物の用途、建ぺい率、容積率、高さなどを制限することにより、都市機能の維持増進、住環境の保護、商工業などの利便増進を図ります。

用途地域別の面積・建ぺい率・容積率

南魚沼都市計画区域内の約723ヘクタールを用途地域として指定しています。

無指定地域のうち容積率400パーセントの区域は、塩沢、中之島、石打地区の一部にあります。

容積率400パーセント区域図（その1） (PDF 783KB)
容積率400パーセント区域図（その2） (PDF 665KB)
容積率400パーセント区域図（その3） (PDF 369KB)

各種制限・規制

各種制限・規制は次のとおりです。

用途地域別の面積、建ぺい率、容積率、各種制限等 (PDF 261KB)
日影規制 (PDF 166KB)

用途地域証明書

交付申請書に位置図を添付のうえ、都市計画課に2部提出してください。
手数料:300円

用途地域証明書交付申請書 (DOC 29KB)

特別用途地区

観光産業の保護育成を図ることを目的として、用途地域内の一部の地区に特別用途地区を指定しています。
特別用途地区内は、建築物の建築の制限、建築物の建築の制限の緩和規定があります。

南魚沼都市計画観光地区建築条例

準防火地域

準防火地域は、市街地での火災の危険を防除するための地域です。

都市計画施設

円滑な都市活動を支え、都市生活の利便性向上を図り、良好な都市環境を確保するうえで必要な施設を都市施設といい、都市施設のうち都市計画決定した施設を都市計画施設といいます。

都市計画施設の区域内で建築行為や土地売買を行う場合は、次の許可または届出が必要です。

都市計画法53条許可

都市計画施設の区域内に建築物（軒の出を含む）がかかる建築を行う場合は、許可が必要です。

都市計画法53条許可申請

許可申請書に必要図書を添付のうえ、都市計画課に2部提出してください。

都市計画法53条許可申請書 (DOC 36KB)

（必要図書）

• 配置図（縮尺500分の1以上）
• 2面以上の断面図（縮尺200分の1以上）
• 各階平面図（縮尺200分の1以上）

都市計画法53条許可の許可基準の緩和

南魚沼市では、都市計画法53条許可の許可基準を緩和しています。
次のすべての要件を充足する場合は、都市計画施設の区域内に、高床式3階建て住宅を建築できます。

• 3階以下（地階を有しない）の専用住宅、併用住宅、長屋住宅、共同住宅であること
• 主要構造部が木造であること（1階が居室の用に供さない鉄筋コンクリート造、鉄骨造を含む）
• 都市計画施設の計画区域外の敷地のみでは、住宅を建築することが著しく困難であると認められること

公有地拡大推進法の届出

都市計画施設の区域内を含む100平方メートル以上の土地売買を行う場合は、公有地拡大推進法の届出が必要です。

地区計画

地区計画区域内で開発行為、建築行為等を行う場合は、届出が必要です（都市計画法29条に基づく開発許可を受ける場合は、届出は不要です）。

美佐島・川窪地区地区計画

地区計画区域内の建築制限

地区計画区域内は、住宅、共同住宅、兼用住宅などの建築が制限されています。
次の建築物は、地区計画区域内で建築できません。

1. 住宅
2. 共同住宅、寄宿舎または下宿
3. 住宅以外の用途を兼ねる専用住宅
4. ボウリング場、スケート場または水泳場
5. まあじゃん店、ぱちんこ店、射的場その他これらに類するもの
6. 建築基準法別表第2（る）項第1号に掲げる工場のうち、（1）から（24）および（29）から（31）と同項第2号に掲げる施設（火災の危険性が大きい、粉塵、悪臭、有毒ガス等で著しく環境を悪化させる恐れがある工場または施設）

南魚沼都市計画地区計画 (PDF 495KB)

地区計画の区域内での行為の届出

届出書に必要図書を添付のうえ、都市計画課に2部提出してください。

地区計画届出関連様式 (DOC 45.5KB)

（必要図書）
土地の区画形質の変更の場合

• 位置図（縮尺1,000分の1以上）
• 設計図（縮尺100分の1以上）

建築物の建築、工作物の建設、用途変更の場合

• 位置図（縮尺100分の1以上）
• 各階平面図（縮尺50分の1以上）
• 2面以上の立面図（縮尺50分の1以上）

都市計画区域等の確認

都市計画区域等の位置や範囲は、南魚沼市公開地理情報システムで確認できます。

• 法定図面ではないため、公に証明する資料として利用できません。
• 位置や範囲の境界を、詳細に明示するものではありません。

南魚沼市公開地理情報システム